金威啤酒变商业地产

充满转型热潮的今天，很多企业都想顺着时代的发展来做些改变以适应生存，自2011年4月发酵的限购令，与此前数轮宏调不同，真正触动了地产企业已然驾轻就熟的住宅开发模式，住宅单极火热的状况，转向商业与住宅均衡发展。

对于商业地产，现在正像1998年之际，几乎本土地产商都处于同一起跑线，先行者如凤毛麟角，对成熟的经验与人才处于饥渴状态。在以住宅开发为主要开 发方式的当下，商业地产的发展空间有多大？转型的代价是怎样的？ 对于众多房企转型商业地产已经不足为怪，然而今天听说金威也"卖身"了，转型商业地产？

目前，粤海集团持股金威啤酒的比例达73.82％，金威啤酒的资产和市场套现，是对其进一步整合旗下资产的部署。

"这是个拥有大量资产却不挣钱的行当，对于资金紧张的粤海控股来说，的方式就是套现了，以补充企业发展所需的资金缺口。"上述金威啤酒内部人士表示，"商业地产将是下一个投资重点。"

复制天河城

金威啤酒深圳工厂若顺利实现土地使用权转换，可通过旧城区改造，建设商业新城区

从去年开始，粤海控股开始向房地产市场激进！

去年1月12日，粤海投资旗下的天河城集团通过与鸿隆控股合作，计划在深圳罗湖广场北城市更新项目的基础上，造一个天河城购物中心。如果改造进行顺利，深圳版天河城将最快于2015年面世。

此外，从罗湖广场往北不出5公里，金威啤酒深圳工厂若顺利实现土地使用权转换，将通过旧城区改造，建设商业新城区。

金威啤酒一厂占地面积约10万平方米，是东晓、布心片区内的一块工业用地。根据上述金威啤酒内部人士介绍，深圳地铁3号线开通后，东晓、布心两片区 的改造已经提上日程。目前，金威啤酒一厂用地功能单一，牵涉面小，改造难度相对较小。该区改造关键在于将金威啤酒一厂搬迁。

叶旭全曾公开表态，金威啤酒集团愿意自行搬迁一厂，自行对该厂区实行旧城改造，关键是需要明确的扶持政策。

除了深圳，粤海控股在其大本营广州亦加快布局。去年底，粤海控股以约3.27亿元的成交价收购广东置地旗下的广州天源投资管理、广州金东源房地产、广东三诚经济发展等三家公司的100％股权，包括承担其45.13亿元及相应利息的高额负债。

截至去年10月底的估值，广东置地旗下三家公司持有的广州动漫星城广场估值为15.21亿元，广州名城商业广场估值27.09亿元，而位于珠江新城的拟 建为一个商业项目的土地估值为35.9亿元，该地块面积约2.2万平方米。三公司所持物业共估值78.2亿元，远高于原先业界估计的50亿元，因此从账面 上看，此次交易非常有利可图。而此交易完成后，粤海控股将进入项目集中开发阶段，资金压力凸显。

此外，粤海控股2009年开始投资27亿元于天津复制天河城亦即将于今年或明年完工，进入工程兑付期，直接挤压其现金流。

此外，粤海控股于去年4月于商洛市获得仙娥湖旅游度假区开发项目，首次进入旅游地产，该项目规划投资超过100亿元。

去年年初开始，粤海控股先后通过各种渠道加大融资力度。去年3月16日发行的8亿元365天期短融券，发行利率为4.36％，目前即将临近兑付期。

去年8月，粤海控股又向中信银行贷款8.2亿元，为期六个月，目前即将临近还款期。

此外，去年6月，粤海控股获得5.36亿美元等值四年期银团贷款，分为3.9亿美元和11.4亿港元两个部分。在一定程度上缓解了其短期资金压力，但该项贷款支付的包含所有费用价码大约为250个基点上下。

此外，粤海控股去年下半年还通过发行票据等方式融资25亿元。"预计今年的融资难度大于去年，粤海控股此次回收超过50亿元的资金，将大大缓解商业地产项目开发所需的资金压力。"金威啤酒内部人士认为。

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